① Zadejte byt
Další předpoklady bytu: …
Co znamenají LTV, anuita a interval?
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti uznané bankou. Anuitní splátka je pravidelná měsíční splátka hypotéky při dané sazbě a době splatnosti. Interval zde znamená orientační pásmo odhadu: trh se může lišit, proto neukazujeme jedno kouzelné číslo.
② Orientační tržní cena
Proč?
Výpočet vychází z ceny za m² pro danou lokalitu a upravuje ji podle stavu bytu, patra, konstrukce, dispozice, energetické třídy, mikrolokality, balkonu a sklepa. Pokud jsou vstupní data z nabídkových cen, model zohlední obvyklý rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou. Výsledek berte jako orientační tržní pásmo, ne jako znalecký posudek.
③ Rekonstrukce
Proč?
Odhad rekonstrukce se počítá z obytné plochy. Horší scénář počítá s dražšími pracemi a větší rezervou. U panelového bytu je nákladový faktor nižší, protože mívá typizované dispozice a obvykle méně bourání.
④ Měsíční náklady
Předpoklady financování: …
Proč?
Výpočet splátky je orientační. Nezahrnuje RPSN, bankovní poplatky, pojištění, změnu sazby po skončení fixace ani individuální posouzení bankou. Skutečná dostupnost hypotéky závisí na příjmech, závazcích, vlastních zdrojích, zástavní hodnotě nemovitosti a pravidlech konkrétní banky.
Vlastní zdroje se počítají z kupní ceny a rekonstrukce. Rodinná půjčka je v modelu samostatný zdroj financování. Hypotéka pokrývá zbývající část a splácí se anuitně.
⑤ Koupě, nájem a investice
Další předpoklady srovnání: …
Interpretace výsledku
…
…
Co čísla nezapočítají
Vlastnictví obvykle přidává jistotu bydlení a možnost byt upravovat. Nájem obvykle přidává mobilitu, nižší koncentraci majetku v jedné nemovitosti a snazší přístup k hotovosti.
Rizika mimo model
U koupě zvažte stav domu, SVJ, právní vady, refixaci a nečekané opravy. U nájmu zvažte růst nájemného, změnu majitele, délku smlouvy a disciplínu skutečně investovat rozdíl.
Proč?
Majitel platí splátky, služby a údržbu a na konci má byt. Nájemník investuje peníze, které by majitel vložil na začátku, a každý rok investuje rozdíl mezi náklady majitele a nájemníka. Investiční výnos není garantovaný a hodnota investic může kolísat. Vše je nominálně: nemíchejte nominální a reálné výnosy.
⑥ Předpoklady a důvěra
Data se načítají…
Jak s výsledkem pracovat
Výsledek použijte jako přípravu na nabídku, financování a seznam otázek. Před koupí ověřte technický stav bytu, právní vady, hospodaření SVJ, fond oprav, PENB, budoucí refixaci hypotéky a rezervu domácnosti.
Daňové poznámky
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Daň z nemovitých věcí je pravidelný roční náklad vlastníka. Při prodeji nemovitosti může být příjem osvobozen při splnění zákonných podmínek, například podle délky držby, bydlení nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Daňové dopady doporučujeme ověřit individuálně.
Tabulky předpokladů
Koeficienty stavu, patra, konstrukce, dispozice, energetické třídy, mikrolokality, balkonů, sklepů a rekonstrukcí jsou součástí výpočetního modelu. Texty „Proč?“ shrnují jejich zdůvodnění.
Výchozí růst cen bytů
Výchozí růst bytů je nominální pracovní scénář. Kontrolujeme ho proti dlouhodobým časovým řadám cen bydlení, HB Indexu, Deloitte Real Indexu a lokálním nabídkovým kotvám; u konkrétního bytu proto sledujte citlivost výsledku, ne jednu přesnou sazbu.